ご相談の建物は、入居トラブル・滞納問題・緊急メンテナンスが頻発し、「心が安まる日が無いのでどうにかして欲しい」というのが、ご相談の内容です。建物は自主管理されており、以前は、入居者と良好な関係が築けていたようですが、劣化とともに設備の故障などが頻発するようになり、入居者との関係も徐々に悪化していったとのことでした。早速、現状分析を開始しました。その結果、建物の内外に改善すべき項目があることや、近隣地域は人口も多く、賃貸事業には適した環境であることが判明しました。

（図-1.劣化箇所の写真データ。老朽化した室内写真など）

〈　解決すべき課題をまとめると下記の通りです。　〉

ご相談いただく投資物件の収支分析で、比較的に目立つ項目が緊急的に発生した設備の故障や修繕に関する費用です。特に水や電気などのライフラインの故障には迅速に対応する必要がありますが、故障は休日や深夜に発生するケースも少なくありません。こうした緊急時への対応には、通常の営業時間よりも費用は高めになります。さらに出動回数が増えることで、支出は膨らみ、最終的には収支を悪化させる要因の一つになります。


繰延メンテナンスとは一般的に対処しなければならない設備の耐用年数を経過したものや、故障などで交換が必要ではあるが、対処する費用を捻出するために、後に繰り延べたメンテ項目などを指します。必要な修繕コストを最小に抑え、入居者にとっても安心できる対処法は、 繰延メンテ　 ➡　予防メンテなのです。

〈　メンテナンスには3つの種類があります。　〉

エントランスの改修・屋上防水・共用部の整備を進めると同時に入居者様との関係強化を時間をかけて取り組みことにしました。その結果、入居者の要望を聞き入れ、できる内容について対処していった結果、関係は改善され共用部の工事や空室改装工事にも協力と理解をしていただき、現在では、入退去毎に戸当り5,000円から15,000円の毎月の賃料のアップにも成功しております。屋上を利用した看板料収入なども新たに得ることができたため、今後とも、必要な修理は事前に対処しながら、高稼働を維持する運用を行っております。

（図-2.メンテナンス工事完了）

<　 新しく ではなく。ビンテージ。　>

（図-3.収益改善結果）→建物の現在の収益状況です。

<　建物の運用方法や管理する会社によって収益は変化します。　>

不動産は売却の有無に関わらず一定期間で評価していく投資事業です。投資事業のパートナーの投資経験の有無で、収益結果に差がでる可能性があります。

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